Vor allem wenn es sich um den Kauf einer Immobilie handelt, gehen viele Kreditnehmenden ein Annuitätendarlehen ein.
Der Wunsch nach einem Eigenheim ist gerade bei den derzeitigen Tiefzinsständen sehr verlockend. Wenn man einen Kreditantrag stellt, läuft es dabei zumeist auf ein Annuitätendarlehen hinaus. Der Name des Kredits rührt von der Rückzahlungsart her, die jährlich, also per anno (lateinisch für Jahr) geleistet wird.
Mein Vater sagte einst, wer 100.000 Euro aufnimmt, wird 10 Jahre zurückzahlen, wer 200.000 Euro aufnimmt wird 20 Jahre zurückzahlen und wer 300.000 Euro aufnimmt, wird sie nie zurückzahlen können. Doch ganz so einfach ist es nicht, es hängen viele Faktoren davon ab.
Das Konzept dieses Kreditvertrages ist, dass man jährlich einen vorher vereinbarten Prozentsatz des Kredites zurückzahlt. Die dafür fälligen Zinsen werden den Restschulden hinzugefügt, die damit aber jährlich sinken. Aber da es immer derselbe Betrag ist, erhöht sich damit die Rückzahlungssumme. Derart zahlt man den Kredit schneller zurück. Je höher die prozentuale Tilgung, desto schneller wird der Kredit zurückgezahlt – ist eigentlich klar.
Ein Beispiel: Der Kredit beträgt 1.000.000 Euro. Die Vereinbarung sieht vor, dass man vier Prozent Zinsen zahlt und ein Prozent des Gesamtbetrag im Jahr zurückzahlt. Also hat man eine Tilgungspflicht von 4.166 Euro im Jahr (durch 12 Monate sind rund 347 Euro monatlich). Doch man wird über 40 Jahre brauchen, um alles zurückzuzahlen. Je höher also die Rückzahlquote ist, desto schneller die Entschuldung.
Dies ist vor allem für diejenigen interessant, die bereits im mittleren Alter angekommen sind. Denn die Bank wird nicht erwarten, dass man das Geld erst mit 80 oder 90 Jahren zurückgezahlt hat. Je höher der prozentuale Rückzahlungsbetrag, desto schneller ist man wieder entschuldet.
Doch es wird doch etwas komplizierter. Denn aus der Logik folgt auch, dass man bei einer höheren Tilgungsrate auch insgesamt mehr einspart, da die Zinsen in der Zeit schneller sinken und damit weniger Kosten verursachen. Vor allem für Häuslebauenden lohnt sich eine höhere Rückzahlungsquote (Tilgungsprozent).
Bei dem obigen Beispiel zahlt bei drei Prozent Tilgung von 1.000.000 Euro zwar monatlich 5.833 Euro, braucht aber nur etwas über 21 Jahre. Dadurch spart man zudem noch insgesamt. Durch einen Annuitätenkredit in Höhe von 1.000.000 Euro (4 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgungsquote) muss man binnen der Zeit 485.243,47 Euro Zinsen zahlen gegenüber 1.101.510,13 Euro Zinsen beim ersten Beispiel. Grob gesagt: Jährliche Rückzahlung mal Dauer abzüglich der Kreditsumme. Wer Weisheit hat berechne die Zahl … 😉
Es ist eine Gratwanderung zwischen verfügbarem monatlichen Einkommen und der Rückzahlung. Den Zinssatz, die Rückzahlung, die daraus resultierende Dauer gilt es dann mit der Bank zu verhandeln. Außerdem gibt es zuweilen Kreditnebenkosten, wie beispielsweise Berechnung des Beleihungswerts der Immobilie, Bereitstellungszinsen (Ja, genau, das denke ich auch… Wer sich das zutraut, kann da ja verhandeln. Ein Vertrag darf alles enthalten, was nicht illegal oder moralisch verwerflich ist) oder Zinsrabatte oder auch Aufschläge – je nach Leitzins.
Dann stellt sich die Frage nach der Zinsbindung. Auch hier gilt der Zusammenhang von Dauer und Zinshöhe. Bei derzeitig niedrigen Zinsen sollte man sich eine andauernden Zinsbindung überlegen. Allerdings sind solche Verträge meist bindend und können dann nicht vor Ablauf ohne hohe Gebühren gekündigt werden.
Außerdem sollte man sich über Sondertilgungsmaßnahmen aufklären lassen. Kommt man überraschenderweise zu ein bisschen Geld, wie beispielsweise über die Börse, kann man außerplanmäßige Einzahlungen vornehmen. Das reduziert die Gesamtschuld und natürlich auch die Zinsen.
Einen Disagio, also eine einbehaltene erste Rate des Kredits bei der Auszahlung, sollte man wohl nicht eingehen. Davon raten zumindest einige Fachleute ab, da man die als Privatperson auch nicht steuerlich geltend machen kann.
Wichtig beim Vergleich von Angeboten der Banken zu dem Annuitätendarlehen ist der (anfängliche) effektive Zinssatz. Denn diese Summe nennt die Kosten, die vermutlich tatsächlich entstehen. Abzüglich der Kreditnebenkosten.
Für die eigene Wohnimmobilie gibt es einige Förderungen, die man in Anspruch nehmen kann. Allen voran ist die KfW zu nennen, vielleicht auch die Riesterrente in Teilen.
Guter Überblick, aber das Beispiel mit einer Mio. ist übertrieben. Wer nimmt schon soviel auf , der ist sowieso [gelöscht] und macht andere Verträge…